Réussir son investissement immobilier
Valeur refuge pour bien des Français, la pierre attire toujours autant, en 2019. Avec une part de marché de 15,5 % en France, l’immobilier fait partie des investissements les plus prisés, lorsqu’il s’agit de générer des revenus passifs.
C’est en tout cas le bon moment pour acheter : les taux de crédit sont historiquement bas et les députés souhaitent maintenir le dispositif « prêt à taux zéro » pour les logements neufs sur l’ensemble du territoire jusqu’à fin 2021 (alors qu’il devait disparaître fin 2019 dans les territoires ruraux).
Aussi, la hausse continue du prix moyen du m² sur 5 ans dans le pays (+4,8%), garantit une rentabilité à terme, même si les situations varient d’une ville à l’autre.
Quelle ville ? Quel quartier ? Quel type de bien ? Un achat pour revendre ou pour assurer une gestion locative ? Quel type de locataire ? Autant de questions auxquelles il est important de répondre avant de se lancer dans un placement immobilier. Une réflexion minutieuse, mais nécessaire, afin de limiter les risques et d’assurer une rentabilité maximale.
Voici les clefs pour réussir votre investissement immobilier.
- La localisation fait tout
C’est une ritournelle dans le milieu, mais connaissez-vous les 3 règles d’or de l’immobilier ?
La localisation, la localisation et la LOCALISATION !
Dès lors que vous décidez d’investir dans la pierre, vous achetez un bien mais aussi, et surtout, un quartier. Dans toutes les villes, le schéma reste le même : il y a des endroits qui se développent et d’autre qui déclinent.
Les premiers deviennent alors prisés alors que les seconds sont abandonnés.
Lorsque vous investissez dans le cadre d’une gestion locative, gardez en tête qu’une bonne localisation vous garantit de trouver de bons locataires. Car, votre objectif est simple : se rapprocher d’un vide locatif minimal, voire nul.
Même constat dans le cadre d’un achat-revente : si la localisation de votre bien est bonne, ce dernier prendra de la valeur. C’est la loi de l’offre et de la demande : quand beaucoup de gens veulent la même chose, les prix montent.
- L’importance dans le choix du logement
Maintenant que vous avez arrêté votre choix sur une zone bien définie, vous commencez à scruter les petites annonces. Mais, vous hésitez encore entre un studio, une maison, un T2 ou un T3.
S'il s'agit de votre premier investissement, mieux vaut vous orienter vers un logement de type studio ou petit T2. Les petites surfaces sont généralement louées plus cher au m² que les grandes et le montant d'achat global est généralement toujours moins élevé.
Il existe une règle de base qui veut que plus l'appartement est petit, plus il sera loué cher au m². Même constat pour la vente, plus c'est petit, plus c’est vendu cher. Toujours en termes de m², bien sûr.
Sur des surfaces de type studio ou petit deux- pièces la rentabilité moyenne est de l'ordre de 5,5% ou 6% en grandes métropoles. Sur du T2 ou T3, la rentabilité baisse un peu mais s'élève à 4,5 ou 5% en moyenne.
- Du neuf ou de l’ancien ?
Enfin, maintenant que vous avez décidé du type de logement dans lequel vous souhaitiez investir, il vous faut choisir entre un bien neuf ou ancien. Mais au-delà d’un goût plus prononcé pour l’un que pour l’autre, quels sont les avantages de chacun ?
Dans un premier temps, connaissez-vous la définition de neuf et d’ancien, en termes d’immobilier.
L’ancien est un logement qui a déjà fait l’objet d’une mutation, c’est-à-dire qui a déjà été vendu, donné ou transmis par son premier propriétaire.
Le neuf est un bien bâti depuis moins de 5 ans, mais qui n’a jamais fait l’objet d’une mutation et qui n’a jamais été habité.
Le prix d’un logement ancien est le plus souvent inférieur à celui du neuf (20 % à 40 %), sauf pour les logements de prestige dans les quartiers les plus recherchés. Aussi, les prix ne tiennent pas compte des éventuels travaux à réaliser et il ne faudra pas oublier de prévoir un budget travaux.
Rassurez-vous, les travaux visant à faciliter la mise en location (décoration neutre, pose d'une cuisine équipée, chauffage performant...), sont déductibles en termes de fiscalité. Tout comme les autres charges liées au bien (intérêts d'emprunt, assurance, honoraires de gestion...).
Un logement neuf inclut, lui, dans sa valeur des matériaux performants et des équipements dernier cri. D’où son prix d’achat souvent plus élevé.
Autres avantages d’un investissement dans le neuf, les frais de notaire sont plus faibles (2 % à 3 % du prix d'achat pour un logement neuf contre 6 % à 8 % dans l'ancien). Enfin, lors d’un achat dans le neuf, vous bénéficiez dans la plupart des cas, d’une exonération de la taxe foncière pendant deux ans après l’achèvement des travaux.
Vous connaissez maintenant les clefs pour vous lancer dans un investissement immobilier.
Si vous souhaitez plus de conseils, n’hésitez pas à venir nous trouver.
